不久前，细陈社区之痛的文章《当小区难以拯救地走向衰落》掀起一个环绕日子家乡与物业服务的言论场。

　　文章的作者塞冬以亲身经历，叙述一次次由于无法忍受小区物业服务滞后，在反抗无效后无法换房的苦楚进程。文中更对当时相关沿革性方针体系有自己寂静思辩的观点，亦充溢一种意欲在家乡“诗意栖居”，终究求而不能的怅然若失。

　　塞冬第一套因小区环境日益恶化出手的婚房房龄在17年，而第二套以“高质量物管著称”的小区在十年周期“负向循环预兆”已乍现端倪。比照国外大多数国家，我国房子的确是过早闪现颓相。十年周期本是房子进入配套逐步老练、日子气息稠密、房价涨幅最快的如日中天之时，若再叠加学区或作业时机便当，简直是完美出资标的。

　　“无法拯救地走向衰落”引发团体一致背面，是我国“房子进入中年危机”的伪出题，由于国内高层住所规划运用年限是——50年。

　　相关组织计算，我国存量房现已超越180万亿元规划，依照面积计，大约是有300亿平方米存量房。社区是城市相貌的细胞，而存量年代怎么让小区葆有长住长新的青春活力，这个庞大出题已被推至前台。

　　“老破小”是二手房商场一个神相同的存在，但更不容忽视的一类房源则是“老破大”。

　　在贝壳找房，上海长宁区某套房子，70年产权住所，内环边上50米，面积超越200平方米，高区复式带车位。如此这般一套面积大方位好，有电梯带车位的“准豪宅”，理论上应该卖多少单价？

　　作为90年代从前风景无限的小区，却因物业亏本脱离后长时刻处于空管期，甚至曾呈现两部电梯毛病停运无人处理，楼内整体居民爬了42天楼梯，一系列社区办理问题导致房价一蹶不振。

　　这并非孤例。据计算，在上海，有1/3以上住所小区面对服务危机，部分入住8-10年的小区已是“烫手山芋”，而在北京状况也大略如此。

　　“中年危机”下的国内小区，长时刻堕入业主和物业两边拉锯战式的博弈中。而对立一旦从量变到突变，小区就堕入恶性循环：物业服务质量下滑导致业主拖欠物业费，再导致物业持续恶化，甚至终究导致小区运营停摆。

　　有专家剖析以为，这背面的纷乱如麻与多年来国内物业费不能商场化定价有直接联系。国内物业费定价简直都是“一锤子生意”，一旦敲定随同终身。无论是回迁房、一般商品房小区、仍是豪宅区，想要让物业费跟上通胀脚步简直不可能。

　　例如，北上广等一线城市中心城区，同期社会均匀物价翻了几个跟斗，小区物业费仍维持在十年前的两三元钱单价。跟着时刻消逝，成果一定是物业费能购买到的优质服务逐年走低。

　　资金不足，物业公司便要近水楼台先得月展开“多元化事务”，运用小区泊车、广告、小区空间对外经营敞开等业主公共资源挣钱补助，这又成为两边对立的另一根导火线。

　　职业界，劣币驱赶良币，没有树立质价相符的双向挑选机制；而经过提取公共修理基金进行小区补葺更是难上加难。塞冬的故事中便是因而连最基本的替换电梯都困难重重，“只能静静攒钱预备下一次换房”。

　　一位网名叫“Xiaoqing”的网友直言：“我家小区物业特别好，这些年有所涨价，但小区美化安保不断晋级，没有小广告牛皮癣，更无入室偷盗。尽管房龄15年，但整个小区相貌新鲜，业主本质也不错。”

　　“越来越多的业主意识到好的物业对日子质量甚至财物价值的正面效应，在实践中，一旦社区环境、产质量量、服务水准都有所提高，业主就愿意为物业费买单。”在龙湖才智服务总经理曾益明看来，针对小区衰落也并非无计可施。“物业企业应是业主美好日子的助力者，要不断立异社区服务方法及内容，一同社会应该为企业营建更具商场特质的开展环境，防止小区走向凋谢。”

　　曾益明指出，当时职业亟待聚集两个方向：其一，物业公司要有担任，该投入有必要投入，一同大修基金运用更有功率和价值火烧眉毛。其次，应给予物业公司供给质价相符服务的商场环境，一同物业公司也应将服务细节的规范化落地。

　　在日本，一户住所或公寓在25—30年左右时，房子自身会被断定价值为零，只剩下土地的价值，唯有一些运营好的物业才能在价值上坚硬。在国内，据钱江晚报报导，一个业主自治办理6年后宣告失利的小区，由于2018年物业回归，有业主将房产直接涨价50万——这让咱们看到专业性服务的力气。

　　房子作为大宗不动产，若想多年后仍然光鲜亮丽，正如女人永葆青春相同需求投入很多精力财力。但以国内现在良莠不齐的物业办理水平，很难让多数人满足。

　　近几年，很多房企在物管职业跑马圈地，群雄逐鹿。各大物管企业不断经过技能手法提高基础设备和服务手法。搭乘技能快速“缆车”正在完成物管水平快速“武装到牙齿”，但随同而来的是巨大本钱投入以及对职业配套机制及企业精细化办理事无巨细的应战。

　　自2016年末，龙湖才智服务也敞开了商场化征途，当年即向非龙湖自有项目输出高质量物业服务。关于外拓项目的准入，龙湖才智服务有一套完好内部评价机制，即在接收项目之前，龙湖已对项目未来即将呈现出的运营作用有前置预控。经过自主拟定《外接实管住所项目接收操作指引》，规范外接项目接收出场操作流程及作业规范，由此规范化地完成事务快速仿制和高质量落地。

　　以龙湖才智服务旗下外接项目北京怡龙别墅为例，1998年交给，物业费5.5元/平方米，归于别墅物业中等水平。2018年，龙湖才智服务在车管道闸、人行翼闸、监控体系，高杆灯、草坪灯替换，雨污水管道清洗，1800平方米康复绿洲，RBA长途监控设备装置，园区井盖刷漆等11项品种中，投入了不菲的改造费用。

　　现在，龙湖才智服务承接了很多外接小区，如大连大湖山语，杭州碧景湾，青岛万达悦第宅，北京雁栖半岛、杭州名城湖左岸等项目。2018年龙湖对13个城市、43个外接项目的6204户业主，进行管家服务、安防、清洁、美化维护、公共设备设备修理维护等进行了全方位查询，归纳物业服务满足度到达96.23%——这在物管职业并非易事。

　　实际上，社区开展有公地悲惨剧，亦可驻颜有术——底子原因是专业化、商场化服务的公司已然开端在其间担起“要害先生”的人物。

　　“电梯挨近寿数极限，且无法给出替换计划”——假如遇到龙湖，塞冬的困扰大概率不会那么忧伤。

　　物业公司与业主之间长时刻构成的互相信任、互相依存的联系此刻显得尤为重要。比起塞冬暂时组织的“草台班子”，长时刻树立起来的社区共建机制，将有助于居民对小区维护的权责达到一致。

　　以重庆龙湖自有的交给15年的某小区为例，小区常住人口1万人，物业费只要1.6元。到2018年，小区电梯运转已有13年，老化严峻，经常呈现困人、开关门反常及速降等毛病。

　　2018年4月，在政府相关部分支撑下，由龙湖才智服务团队提出预见性改造或许替换电梯两种计划，供业主挑选。业主积极响应，仅2天时刻，物业就收集到超越三分之二的业主支撑替换新梯定见。随后，物业约请业主参加招投标，确认新梯品牌、价格，当月就完成了提取大修基金的业主定见签字。10月，房管局首付款拨款到位，电梯供方正式出场施工。

　　为防止业主在单梯运转期间的不方便，龙湖才智服务在电梯前室摆放爱心座椅，对楼道灯每天进行查看。顶峰期间组织安全值守，为业主供给重物服务。针对旧梯保养的频次也做出调整，调整为2次/周。每天由设备组专人对新梯进展及旧梯毛病进行通报，每天4个部分（环境、工程、安全、客服）对电梯施工现场进行替换查看，确保现场质量及施工安全。

　　2019年2月1日，第一批6部新梯正式投入运用，5月7日第二批新梯正式投用。电梯投用前，电梯维保部分、工程部会对新梯进行详尽的技能检测，客服管家亲测乘梯舒适度，安全对电梯按钮进行TPM查看、保洁对新梯进行详尽清洁。开梯当天，业主自发参加新梯剪彩，喜悦之情溢于言表。

　　不仅仅是自有项目，在龙湖才智服务外接杭州某小区，电梯也是这个老旧小区的主要对立。作为当地办理的老大难小区，曩昔十年前后替换了两家物业公司，小区老化破损，安全危险重重。龙湖受政府之邀，进驻之前提出：假如接收有必要对有严重危险消防设备设备、电梯完全整改。

　　据龙湖方面泄漏，整个项目接手进程非常复杂，历经20屡次协调会，经过当地街道社区、业委会、物业的三方尽力，小区顺畅发动物业修理基金，总投入费用约1380余万元。

　　像塞冬这样的业主集体不在少数，他们的走运来自有换房的雄厚实力，他们的不幸似乎是总无缘遇到专业的物业团队。

　　而在龙湖交给20年的重庆龙湖花园南苑项目，小区美化消防等配套仍然保有杰出质量，当年鼎盛之年的业主已入年迈，许多白叟在这里桑榆晚情，静度年月。

　　从曩昔的传统公房办理服务形式演进到住所小区物业办理，职业开展已有几十年。跟着房地产商场飞速开展，物业办理作为伴生职业与每个人息息相关。

　　从物联网到人工智能，新技能正在对服务空间进行重构和扩展。人脸辨认和视频监控技能，正对社区内的人和资源进行整合，一同又可完成即时的场景交互。

　　“在敞开商场化之前，咱们现已对物业服务进行科技赋能，以此提高服务功率，降低本钱。”曾益明说道。

　　早在两年前，龙湖便树立了FM设备设备办理体系，将在管项目40余万台设备设备赋予仅有ID号码，经过扫描二维码，设备在运作进程中任何细节都能一望而知。经过才智化树立，小区大大降低了办理本钱。

　　从“物业服务”，再到“才智服务”，龙湖物业的品牌晋级，助力社区未来年的“长住长新”。

　　智能门禁、RBA长途楼宇监控体系、慧眼体系、智能泊车场办理体系……成为办理者从集团平大驾可直接收控到园区的神经末梢。

　　事实上，社区服务更需求“软硬兼施”。假如龙湖的近3000条服务规范、全套才智社区体系渠道是龙湖搭起的“硬戏台”，那充溢人情味的温度服务、充溢立异精力的增值服务、甚至与业主长时刻树立的调和友爱的黏性联系，都是令其取得业主满足的“软实力”。

　　以浙江杭州为例，龙湖接收的9个外拓项目与自有项目一同，接连举办了长达15天的社区“百家宴”，超越9000名业主一起共享了近万道家常甘旨。而爱心义诊、理发、磨刀、成衣、皮具护理、美甲、送花肥、清洗地垫、免费洗车等活动更是服务的粗茶淡饭。

　　此外，为业主打理花园、生意房子、搬迁、带业主游山玩水……龙湖的增值服务花样翻新，直击业主需求痛点。龙湖内部数据显现，其增值服务的客户满足度在96%以上。

　　回瞰我国50年前的房子，有的已成危楼，除拆迁别无他路，也有遂成维护修建，芳华撒播。

　　美国人终身要搬十几次家，北京人均匀33年换一次房（数据来历：我爱我家），在买房、换房的道路上，大多数国人尚在探索阶段。小区的颓废不是干流，更期望给开展留一些时刻。“时刻不会折损社区质量，更没有消磨服务的温度。让时刻的函数成为美好日子的沉淀”，这成为以龙湖为代表的专业服务商对社区服务的认知精华。